מחשבון קנייה מול שכירות

התשובה תלויה במספר גורמים: משך הזמן שאתם מתכננים להישאר באותו מקום, יכולת ההחזר החודשית, גובה ההון העצמי, ותשואות שוק ההון. באופן כללי, ככל שתקופת המגורים ארוכה יותר ושוק הנדל"ן עולה, קנייה נוטה להיות עדיפה. המחשבון מאפשר לבדוק את התרחיש הספציפי שלכם.

שפיצר היא שיטת החזר משכנתא בה ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. בתחילת התקופה, חלק גדול מההחזר הולך לריבית, ועם הזמן חלק גדול יותר הולך להחזר הקרן. זוהי השיטה הנפוצה ביותר בישראל.

המחשבון מניח שלשוכר ולקונה יש אותו תקציב חודשי (שווה להחזר המשכנתא). ההפרש בין החזר המשכנתא לדמי השכירות מופנה להשקעה בשוק ההון. כך ניתן להשוות בצורה הוגנת בין שתי האפשרויות.

נכלל בחישוב: מס רכישה, עמלת תיווך, מס רווח הון על השקעות, והוצאות שנתיות וחד-פעמיות (ניתנות להגדרה בהגדרות מתקדמות).
לא נכלל: ארנונה וועד בית (ניתן להוסיף בהוצאות שנתיות), ביטוח דירה, ופטורים ממס שונים.

היסטורית, שוק המניות האמריקאי הניב תשואה ממוצעת של כ-7%-10% בשנה (לאחר אינפלציה). עם זאת, תשואות עבר אינן מבטיחות תשואות עתידיות. מומלץ להשתמש בתשואה שמרנית יותר (5%-7%) לצורך תכנון ארוך טווח.

מס רכישה הוא מס שמשלמים בעת רכישת דירה בישראל. עבור דירה ראשונה (יחידה), המס מחושב במדרגות: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪, 5% על החלק שבין 2,347,040 ל-6,055,070 ₪, ו-8% על כל סכום מעל 6,055,070 ₪. לדירה שנייה ומעלה - מדרגות שונות וגבוהות יותר. למדרגות עדכניות באתר כל-זכות.

מס רווח הון של 25% חל על רווחים ממכירת ניירות ערך (מניות, קרנות וכו'). שיעור מס של 15% יכול לחול במקרים מסוימים כמו קרנות השתלמות לאחר 6 שנים או קופות גמל להשקעה לאחר גיל פרישה. בחירת הכלי הנכון יכולה לחסוך עד 10% מס על הרווחים.

בעל דירה נושא בהוצאות שוטפות כמו: ועד בית (300-800 ₪/חודש), ארנונה (משתנה לפי אזור), ביטוח מבנה (500-2,000 ₪/שנה), תחזוקה שוטפת ותיקונים (1-2% משווי הנכס בשנה), והפרשה לשיפוצים גדולים. סה"כ יכולות להגיע ל-10,000-30,000 ₪ בשנה.

עמלת תיווך בישראל היא בדרך כלל 2% + מע"מ משווי הנכס, ומשולמת בעת מכירה. בדירה של 4 מיליון ₪, זה כ-94,000 ₪ שצריך להפחית מהרווח. לכן חשוב לכלול אותה בחישוב ה"אקזיט" מהנכס כדי לקבל תמונה מציאותית של התשואה האמיתית.