איך המחשבון עובד?
1. החזר משכנתא (שיטת שפיצר)
חישוב ההחזר החודשי הקבוע:
חישוב ההחזר החודשי הקבוע:
PMT = L × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
כאשר L = סכום ההלוואה, r = ריבית חודשית, n = מספר חודשים
2. פיצול ריבית וקרן (לוח סילוקין)
בכל חודש הריבית מחושבת על יתרת הקרן, והשאר מקטין את הקרן:
בכל חודש הריבית מחושבת על יתרת הקרן, והשאר מקטין את הקרן:
ריבית = יתרה × r , קרן = PMT - ריבית
לכן בשנים הראשונות רוב ההחזר הוא ריבית. החודש שבו החזר הקרן עובר את הריבית (נקודת האיזון):
k* ≈ n - ln(2) / ln(1+r)
ככל שהיתרה קטנה, רכיב הריבית קטן ורכיב הקרן גדל. הפירוט השנתי מופיע בטבלה המפורטת
3. הפקדה להשקעה
בהנחה שלשוכר ולקונה יש אותו תקציב:
בהנחה שלשוכר ולקונה יש אותו תקציב:
הפקדה שנתית = max(0, החזר משכנתא - שכירות) + הוצאות שנתיות
כל שקל שהקונה מוציא - נשאר אצל השוכר ומושקע: התיק מתחיל בהון העצמי + מס רכישה + הוצאות חד-פעמיות, ובכל שנה מופקד גם שווי ההוצאות השנתיות של בעל הדירה
4. שווי מימוש בכל שנה
כל שורה בטבלה וכל נקודה בגרף מציגות את השווי נטו אם מממשים באותה שנה:
קנייה: שווי הדירה - יתרת משכנתא - עמלת תיווך
שכירות: שווי תיק ההשקעות - מס רווח הון על הרווחים עד כה
כל שורה בטבלה וכל נקודה בגרף מציגות את השווי נטו אם מממשים באותה שנה:
קנייה: שווי הדירה - יתרת משכנתא - עמלת תיווך
שכירות: שווי תיק ההשקעות - מס רווח הון על הרווחים עד כה
עלויות הרכישה (מס רכישה, חד-פעמיות ושנתיות) יצאו מכיסו של הקונה בעת התשלום, ולכן מופיעות בצד השוכר ככסף שנשאר אצלו ומושקע. ניתן להגדיר את כל העלויות בהגדרות מתקדמות